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物業管理零收費的概念一經提出,便在業內產生了很大反響,很多人認為,這只是個別物業管理公司的炒作行為,但隨著物業管理行業的逐步發展與完善,可以看出,物業管理零收費作為一種新的物業管理運作模式,并不是一個簡單的概念,其實質涉及到物業經營、物業管理、利益分配等諸多方面,這個舉措對開發商、對業主都是一種嘗試,能否成功還要看今后運作的情況如何,但是可以肯定的是,這一物業管理模式有值得嘗試的價值。

“物管零收費”即不收取在管小區業主的物業管理費,同時保障小區正常的物業管理與服務質量。其運作的基礎與手段有多個方面,通常是房地產商用管理區域內的“配套用房”出租收益承擔小區居民的物業管理費用,或者將配套用房和經營用房的經營權交給物業公司作為物業費的保障,以及通過個性化服務拓寬物業公司的收入渠道,從而把物業管理費降至零。從以上這些方式方法來看,如果條件合適,物業管理企業經營得當,企業的收入還是比較有保障的,甚至可能產生比單純收取物業費大得多的經濟效益,所以說“物業管理零收費”有嘗試的價值。

“物業管理零收費”的模式將對物業公司產生深遠的影響,可能推進物業公司由物業服務型企業向物業經營型企業轉變:即物業公司對小區內的配套用房、經營用房等進行經營管理,并且利用物業管理者的有利身份為居民提供多項個性化服務,由以上行為產生的收益在保障對小區進行高質量的物業管理服務的同時,保障物業公司獲取自身的效益。這樣一種轉變對物業公司來說要求提高了,其承擔的風險也大了:物業公司沒有了固定的物業管理費收益,而房屋的經營收入有高有低,同時還要承擔原來的物業管理職能。這樣一來物業行業的整體發展方向就將發生改變,多元化經營可能促使物業公司通過參與市場相關行業的競爭來獲取收益。物業管理公司如想生存下去,就必須解除思想上的束縛,尋找多方面的利潤來源,不斷發掘市場空白點,所有這些歸結為一點,就是要專注于提升自身經營能力,由服務型企業向經營型企業轉變。

“物業管理零收費”在具體操作中還會出現一些新的問題,需要研究與探討,比如經營性用房產權與收益權的歸屬問題、物業服務的監督與制約機制問題等,下面僅就就幾點做簡要分析。

現有物業經營用房的所有權一般歸開發商所有,由開發商自己經營或者出售以獲取收益??⑸套齔觥拔鏌倒芾砹閌輾選鋇某信?,通常是將經營性用房的收益權出讓給物業公司作為物業費的保證,這對小區業主來說是一種讓利行為。但由此可能會帶來的問題就是,物業公司的收益是由于經營所有權屬于開發商的房產帶來的,不交納物業費的小區居民并不對其收益產生任何影響,這樣物業公司還有動力保證物業服務的質量么?此種情況下應該建立何種機制才能夠保證對物業公司服務質量進行有效監督與制約?

此外,若在經營過程中物業公司的收益不足以支付小區正常的物業管理費用,那物業公司是否有權向全體居民索要不足部分的物業管理費?如果物業公司不能索要不足部分的物業管理費,那勢必會通過降低物業服務質量的方式保證自身利益,受損害的是小區業主;如果可以,那業主應該通過何種方式監督物業管理公司的收益與支出情況又成為新的問題。

還有,在物業管理零收費模式下,開發商將小區經營用房的經營收益權出讓給物業公司,但是在房屋出租過程中,物業公司、開發商及承租方之間還會出現問題:首先,簽訂出租合同的主體應該是物業公司還是開發商?其次,經營性用房的出租周期一般比較長,時間在三至五年左右,而物業公司與小區的物業管理合同周期通常為一年,如果小區的物業管理公司在出租合同存續期間發生了變更,那么原來的物業管理零收費承諾還能否繼續實現?與承租方簽訂的出租合同是否還能繼續保持有效?所以物業公司更換帶來的問題也應加以考慮。

由以上分析可以看出,“物業管理零收費”的模式在真正運行過程中還會產生許多問題,都有待于理論和實踐繼續尋找解決的途徑。

理論的研究能夠幫助物業管理行業在正確的道路上不斷發展,對“物業管理零收費”這一運行模式的討論也是一樣,總之希望看到物業管理行業能夠在不斷創新中獲得進步和發展的動力,并最終造福廣大業主。

 

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